요약 — 종합부동산세법

• 제9조(세율 및 세액)
  • 기본 구조: 과세표준 × 세율 = 주택분 종합부동산세액.
  • 세율 체계
    • 개인 납세자
      • 2주택 이하와 3주택 이상으로 구분해 차등 세율 적용.
    • 법인·법인으로 보는 단체
      • 원칙적으로 더 높은 단일 세율 적용.
      • 예외

        • 공익법인 등이 공익목적사업에 직접 사용하는 주택만 보유,

          또는 공공주택사업자 등 ‘대통령령 정한 경우’: 개인의 2주택 이하 세율 적용.

        • 그 밖의 공익법인 등: 개인과 동일 구조의 세율 적용.

        • 그 외 일반 법인: 2주택 이하 2.7%(천분의 27), 3주택 이상 5.0%(천분의 50).

  • 재산세 공제: 동일 과세표준에 대해 이미 부과된 주택분 재산세액은 종부세에서 공제.
  • 1세대 1주택자 추가공제
    • 산출세액에서 연령공제와 보유기간공제를 합산 공제. 두 공제의 합계 공제율은 최대 80% 범위 내 중복 적용 가능.
    • 연령공제: 만 60세 이상부터 구간별 공제율 적용.
    • 보유기간공제: 5년 이상 보유 시 구간별 공제율 적용.
    • 특정 상황(일시적 2주택의 대체주택, 상속주택, 지방 저가주택, 건물·토지 소유 분리 등)에서는 해당 부분의 산출세액을 제외한 금액에 공제율을 곱해 공제액을 계산.
  • 세부 기준(주택 수 계산 방식, 공제 계산 등)은 대통령령에 위임.
• 제10조(세부담 상한)
  • 한도 규칙: 해당 연도의 “주택에 대한 총세액상당액”(주택분 재산세액상당액 + 주택분 종부세액상당액)이 직전년도 동일 주택의 총세액상당액의 150%를 넘으면, 초과분은 없는 것으로 봄.
  • 예외: 법인 또는 법인으로 보는 단체 중 제9조 제2항 제3호의 법인 세율 적용 대상은 세부담 상한 배제. (단일세율 적용 법인등)

한눈에 보는 포인트

• 개인은 주택 수에 따라 누진적·구간적 세율, 법인은 원칙적으로 높은 단일 세율.
• 이미 낸 재산세는 종부세에서 공제하여 이중과세를 조정.
• 1세대 1주택자는 연령·보유기간에 따라 최대 80%까지 세액 공제 가능.
• 전년 대비 총세부담은 원칙적으로 150% 상한. 다만 일부 법인에는 상한 미적용.

필요할 경우 현재 보유 주택 수·연령·보유기간을 기준으로 예상 공제와 세부담 상한을 반영한 간단 계산 예시 작성

요약 — 종합부동산세법 시행령 제4조의4 (일반 누진세율이 적용되는 법인 등)

• 취지

  • 종부세법 제9조제2항제1호의 “대통령령으로 정하는 경우”를 구체화. 해당되는 법인·단체는 개인과 같은 일반 누진세율 적용 대상이 됨.

• 일반 누진세율 적용 대상 법인·단체(요건 충족 시)

  1. 공공주택사업자

  2. 주택법상 주택조합

  3. 도시정비·빈집특례 등 관련 법령에 따른 사업시행자

  4. 민간임대주택법상 민간건설임대주택 2호 이상 보유 임대사업자로서, 다음 주택만 보유

     • 재산세 비과세 주택(법 제6조제1항 준용) 및 지방세법 제109조 비과세 주택
     • 공공임대주택(공공주택특별법 제2조제1호가목)
     • 시행령 제4조제1항 각 호 해당 주택

  5. 도시개발법·도시재정비특별법에 따라 임대주택을 건설·공급해야 하는 사업시행자 중

  • 민간건설임대주택 2호 이상과 아래 주택만 보유한 경우
  • 재산세 비과세 주택, 공공임대주택, 시행령 제4조제1항 각 호 해당 주택
  1. 사회적기업 또는 사회적협동조합으로서 아래 요건을 모두 충족
     • 설립 목적이 다음 중 하나
       1. 구성원의 주택 공동 사용
       2. 취약계층 또는 주거지원이 필요한 계층에 대한 주거지원
     • 그 설립 목적에 사용되는 주택만 보유
  2. 종중

• 제출 의무

  • 위 대상 공익 법인·단체는 법 제8조제3항의 주택 보유현황 신고기간(해당 연도 9월 16일부터 9월 30일)까지 기재부령 서류를 관할 세무서장에게 제출.

  <aside>

  위 대상 공익 법인·단체는 법 제9조 제2항 1호 및 2호가 적용되는 공익법인과 종합부동산세법 시행령 제4조의4에서 규정한 특정 법인 및 단체를 말합니다. 여기에는 공공주택사업자, 주택조합, 도시정비 사업시행자, 일정 요건을 충족하는 민간임대사업자, 주거지원 목적의 사회적기업·사회적협동조합, 종중 등이 포함되며, 이들은 요건 충족 시 법인이지만 2주택 이하 누진세율이나 개인과 동일한 일반 누진세율을 적용받습니다.

  </aside>

  • 최초 제출 다음 연도부터 변동이 없으면 제출 생략 가능.

• 위 대상에 해당하는지 체크리스트 형태로 정리

  • 법인 일반 누진세율 적용 특례(종부법 제9조 제10조, 종부령 제4의4조)

  공익법인, 공공주택사업자 등 일정한 법인은 특례 신청 시 주택분 종합부동산세 기본공제, 일반 누진세율, 세부담상한을 적용받을 수 있습니다.

  그 외 일반법인이 보유한 주택은 종합부동산세 계산 시 단일세율(2.7%, 5%)이 적용되고, 기본공제 및 세부담 상한 적용 배제

  • *적용 대상 법인 또는 법인으로 보는 단체
  • [ ] ｢상속세 및 증여세법｣에서 정하는 공익법인 등(종교단체･학교･사회복지법인 등)
  • [ ] ｢공공주택 특별법｣에서 정하는 공공주택사업자
  • [ ] ｢주택법｣에서 정하는 주택조합
  • [ ] ｢도시 및 주거환경정비법｣ 등에서 정하는 재건축･재개발 정비사업시행자
  • [ ] 건설임대주택과 비과세･사원용주택 등만을 보유하는 건설임대주택사업자
  • [ ] 정관･규약상 설립 목적이 구성원의 주택 공동사용 또는 취약계층 주거지원이고, 그 목적에 사용되는 주택만을 보유한 ｢사회적기업 육성법｣에 따른 사회적기업 또는 ｢협동조합 기본법｣에 따른 사회적협동조합
  • [ ] 종중(宗中)

⁉️ Q & A

Q 합산배제 및 특례를 신고(신청)기한 내(9.16.~9.30) 신고(신청)하지 못한 경우는?